抵当権の抹消登記
抵当権の抹消登記
| 抵当権の抹消登記手続きとは |
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抵当権の抹消登記は、住宅ローンや事業ローンを完済された時に、不動産に設定されていた抵当権（根抵当権）を消すための手続きです。抵当権（根抵当権）を解除する場合にする登記のことを、「抵当権抹消（根抵当権抹消）」の登記といいます。
借り入れを受けていた金融機関から、抵当権を抹消するのに必要な書類を発行してもらい、不動産所在地の法務局に、抵当権抹消の登記申請をすることになります。
住宅ローンを完済しても、不動産に付けられていた抵当権の登記が自動的に消されるわけではなく、「抵当権を抹消するための登記手続きが必要」です。
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| 抵当権抹消登記申請の流れ |
抵当権の抹消登記手続きは、下記のような流れで進んでいきます。
ご自分で法務局に行って手続きされる方もおられますが、司法書士に依頼をすれば、司法書士が代理して手続きします。
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金融機関が抵当権の抹消登記に必要な書類の発行してくれます |
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金融機関から受け取る抵当権の抹消登記書類（例）
- 抵当権設定の登記済証（もしくは、登記識別情報通知）
- 登記原因証明情報（抵当権の解除証書等）
- 抵当権者の委任状
（金融機関の窓口、もしくは郵送で受領します）
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（金融機関から受領した書類を
、司法書士事務所に持参） |
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（登記申請書に上記書類を添えて提出） |
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抵当権抹消登記の完了後、法務局からは、登記完了証と共に、抵当権解除証書等の
原本還付申請をした場合は、書類の原本が戻ってきます。 |
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※抵当権抹消登記の手続きをする法務局は、不動産所在地を管轄する法務局です。
※法務局に登記申請する際、必ずしも法務局に出向く必要はありません。
オンラインシステムを使った登記、もしくは郵送でも登記申請することができます。 |
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| 抵当権の抹消登記にまつわるポイント |
抵当権抹消登記に関する問題点やポイントをまとめています。
特に多いのが、「住所の変更登記も一緒にしなければならない」場面です。
※司法書士に抵当権抹消登記の申請をご依頼いただく場合は、司法書士が適切な方法で申請します。依頼者の方には、難しいことをご理解いただく必要はありませんが、住所変更の登記が必要なケースは、費用が変わってきます。
| ポイント１ 抵当権抹消の前提に、所有者の住所が変更になっている場合 |
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所有者の方の、現在の住所と登記簿上の住所が違う場合、抵当権抹消登記を申請する前に、住所の変更登記をすることになります。住宅を購入する際、購入前の住所で契約され、前住所で所有者の登記されているケースが多いためです。
住所変更登記には、登記簿上の住所から、現在の住所に移転したことが確認できる住民票（もしくは戸籍の附票）が必要です。
よくあるケースで、依頼者の方からすると、「役所に住所変更の届けを出しているので、法務局でも住所が変わっているのでは？」と錯覚される部分ですが、住民票の異動届とは別に、法務局には別途登記申請が必要です。 |
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| ポイント２ 抵当権抹消の前提に、抵当権者が商号・本店の変更や、合併をしている場合 |
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抵当権を設定している抵当権者の商号や本店に変更があったり、合併をしている場合があります。
商号や本店に変更がある場合も、現在の登記簿上の情報変更の履歴が確認できる場合は、その変更証明書を添付することなく、抵当権抹消登記の申請は可能です。
一方、抵当権抹消の原因が生じる前に、抵当権者が合併している場合は、一旦、合併による抵当権移転の登記をしなければ、抵当権の抹消登記を申請することができません。
合併の登記に関する費用は、金融機関側が負担してくれます。
金融機関側で合併の登記を入れた後に、抵当権抹消登記に必要な書類を渡してくれることもあります。
※住宅金融公庫から住宅金融支援機構への移転は、合併ではありませんが、一旦権利承継による抵当権の移転登記を入れる必要があります。 |
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| ポイント３ 抵当権抹消の前提に、所有者に相続が発生している場合 |
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例えば、不動産の所有者兼債務者の方が亡くなり、団体信用生命保険を利用することで住宅ローンを完済。もしくは、相続人の方が住宅ローンを完済し、抵当権の解除がなされた、というケースが考えられます。
所有者が亡くなられた後に抵当権抹消の原因が生じた場合は、一旦、所有者を相続人名義に変更する相続登記を申請しなければ、抵当権の抹消登記ができない扱いになっています。
したがいまして、所有者が亡くなられている場合は、相続登記を先に（同時に）申請することになります。 |
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| ポイント４ 不動産を売却に際して、抵当権を抹消する場合 |
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不動産を第三者に売買する場合は、抵当権を抹消し、担保が付いていない状態で売り渡す必要があります。
しかし、事前に弁済資金を用意し、抵当権を抹消しておくのは困難です。
実務上は、売買代金決済の際、買主から受領した代金の中から弁済資金を用意して返済。同時に、金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類を受け取ります。
不動産の売却に伴う抵当権の抹消登記は、売買に立ち合う司法書士が行います。 |
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抵当権の抹消登記に必要な、抵当権者の登記済証（もしくは登記識別情報）を紛失すると、再発行はできません。
金融機関から担保を消すための書類を受け取られたら、速やかに抹消登記の手続きを進めましょう。
★ 司法書士吉田法務事務所からのご案内 ★
抵当権の抹消登記は、金融機関から書類を受け取られた後、ご自分で手続されることもあると思いますが、近くにお住まいの方にホームページを見ていただき、司法書士がご依頼を受けることも多いです。
司法書士にご依頼いただく場合、金融機関から受け取られた書類と認印を事務所に持参していただければ、その場で、抵当権抹消登記申請に関する委任状を作成し、押印していただきます。
登記完了後（１週間程度）、書類はご郵送いたしますので、司法書士の事務所には一度だけお越していただくことになります。
抵当権抹消の基本報酬は、抵当権者１件あたり１６，５００円。印紙代（登録免許税）は、１筆１，０００円です。
但し、住所の変更登記が必要な場合は、別途、住所変更登記申請に関する報酬１１，０００円と登録免許税１筆１，０００円が必要となります。
住所変更登記の要否は、金融機関から戻ってきた契約書に記載されている住所と、今の住所が同じかどうか、でご判断いただけます。
なお、不動産の売買に伴う抵当権抹消や、司法書士が金融機関の窓口に抹消書類を受け取りに行く場合、基本報酬は１件２２，０００円です。
抵当権抹消登記に関するご相談は、堺市堺区・三国ヶ丘の司法書士吉田法務事務所へ
★ご相談の予約は、
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フリーダイヤル（
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★車でお越しの方は、事務所の前にある「三井のリパーク」をご利用下さい。駐車券をお渡ししています。
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